רוכשים דירה מקבלן ? יש להקפיד על מספר בדיקות וכללים שעמידה עליהם תבטיח את זכויות הרוכש במידה המקסימאלית שמאפשר החוק.
10 טיפים לרכישת דירה מקבלן שטרם החלה בנייתה (על נייר) או שטרם הושלמה:
1. וודא כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או כי הוא בעל זכות נאותה בה (זכות חכירה לזמן ארוך וכו') וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכו', זאת על ידי: בדיקת נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין, בציון מספר גוש וחלקה. בדיקת מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה בחברה משכנת.
אם הקרקע היא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, בדוק האם עברה היוון. אם לא – יתכן שתידרש לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה, היכולים להגיע לסכומים גבוהים.
אם מדובר ב"עיסקת קומבינציה" דהיינו – כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליך לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע, ומהם תנאי העסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע.
2. יש לוודא כי הכספים שמשולמים על ידי המוכר לקבלן (או לפי הוראותיו) מבוטחים לפי הוראות חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974. החוק קובע, כי המוכר לא יקבל מהקונה על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 15% מהמחיר, אלא בתנאים מסוימים. החוק מוסיף וקובע, כי קונה שהכספים ששילם או שעליו לשלם למוכר לא הובטחו לפי אחת מהאפשרויות הקבועות בחוק לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שנקבעו בתקנות, וזאת על אף האמור בחוזה המכר.
3. האפשרות המומלצת מבין האפשרויות על פי חוק להבטחת הכספים המשולמים לקבלן היא קבלת ערבות בנקאית. יש להקפיד על נוסח הערבות ולהבטיח שתנוסח באופן הראוי, אחרת עלול רוכש הדירה למצוא עצמו ללא הדירה וללא מיטב כספו שכבר שילם עבורה. על פי החוק, מי שנושא בעלות הוצאת הערבות או כל ההוצאות והעמלות הכרוכות בקבלת בטוחות לפי חוק המכר הוא הקבלן, ואי אפשר לחייב אותך בהוצאה זו.
4. ככל שהקרקע עליה נבנית הדירה, משועבדת לבנק, יש לוודא כתנאי להתקשרות בהסכם המכר, שקיים מסמך החרגה מהבנק לו משועבדת הקרקע לפיו אם הרוכש שילם את מלוא התמורה לחשבון בנק מסוים שהבנק מורה, אזי השעבוד אינו חל לגבי הדירה.
5. יש לבדוק היטב מהן הזכויות החוקיות של הקבלן בקרקע עליו מתוכנן הבניין בו ממוקמת הדירה להבנות. לבדוק את מצב תוכניות הבניה, האם הן אושרו ע"י שלטונות התכנון והבניה, ומתי ניתן להתחיל בבניה. כמו כן, יש לוודא שאישור התוכניות, אם ניתן, מאפשר את בניית הבניין והדירה עד להשלמתן ללא צורך במתן אישורים נוספים.
6. לשים לב ללוח התשלומים והמועדים הרשומים בהסכם המכר, אשר מעוגנים בדרך כלל בנספח תשלומים שמצורף להסכם. יש להתייחס לנושא המע"מ, חיובי ריבית והצמדה, וכן מהי ריבית הפיגורים שחלה ככל שיש עיכוב בתשלום. בדרך כלל, ובמרבית המקרים, התמורה שבפועל משלמים לקבלן גבוהה בעשרות אלפי שקלים, בשל כל ההצמדות והריביות.
7. ראוי לבחון את תוכנית בניין העיר, המתייחסת לסביבה בה ממוקמת הדירה. לעיתים, חבויים בה נתונים ועובדות שיש להם השפעה מכרעת בהחלטה אם לרכוש דירה מסוימת, או לקבוע את מיקומה (כיוונה, גובהה וכיוצ"ב).
8. יש להקפיד על מפרט הדירה, לדאוג שיצורף להסכם המכר עם הקבלן ושמדובר במפרט הסופי. יש לבדוק, בין היתר, שהמפרט יכלול מידע בנוגע לשטח הדירה ושהסטיות מן הקבוע בחוזה ובמפרט מותרות עפ"י הקבוע בחוק (בדר"כ בחוזה המכר או במפרט מופיע כיתוב לפיו סטיות מסוימות יחשבו כסבירות ולא יחשבו כחריגה, לדוגמא: "סטיות בשיעור 2% בין מידות הבניין והחללים המופיעות בתוכניות ובין המידות בפועל הן סבירות ולא יחשבו כסטייה"). כמו כן, יש להקפיד באשר לחומרים בהם תבנה הדירה ולמוצרים שיותקנו בה, ובמידת האפשר לדרוש חומרים ומוצרים שיש לגביהם תו תקן.
9. תשומת לב מיוחדת יש לתת לסעיף בחוזה ביחס לאיחור במועד המסירה של הדירה על ידי הקבלן, ומהו הפיצוי שיוענק לרוכשים בעבור תקופה זו (שכר דירה חודשי, דיור חלופי, פיצוי כספי וכיוצ"ב).
10. יש לזכור כי הקבלן מיוצג על ידי עו"ד מטעמו אשר מטפל בעסקה ורישום הזכויות בדירה. אך, יש חשיבות מכרעת לייצוג הרוכש עצמו על ידי עו"ד המתמחה בתחום על מנת שזה יעמוד על זכויותיו של הרוכש ויגן עליו מפני הסיכונים שבהתקשרות בעסקה זו, והזכויות המגיעות לכם, בשל היות הסכם המכר, חוזה אחיד.
בשבוע הבא אציע מספר הצעות בדבר הצעדים שראוי לנקוט בהם בטרם מקבלים את החזקה בדירה, ומה הזכויות שמגיעות לכם על פי חוק לקבל מהקבלן, ומהי האחריות שלו כלפיכם וזאת למרות שהדירה כבר נמסרה לכם.
אין בהמלצות הנ"ל כדי להוות יעוץ משפטי פרטני ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להטיל דופי ביושרם של קבלנים. רכישת דירה הינה פעולה מסחרית הנעשית מרצון על ידי שני הצדדים. הקבלן רשאי להגן על ענייניו בצורה הרצויה לו והרווחית, וזכותך המלאה לעמוד על זכויותיך.
