זוהי שאלה שבשנים האחרונות הינה ה- "שאלה" ששואלים גם קונים וגם מוכרים.
מחירי הדירות עלו בהתמדה לאורך השנים, כאשר בעשור האחרון ראינו זינוק של מאות אחוזים במחירי דירות, ובמיוחד בעיר היפה אשקלון.
כמו עורכי דין רבים – אני נמנעת מלהתנבא ולענות על השאלה ומשאירה את הנושא להחלטת הלקוח ומציעה לו לשקול את העניין, בהתאם לנסיבות האישיות שלו.
יחד עם זאת, אך אבקש להתמקד בשאלה – מדוע חשוב לרכוש דירה עם כל המוצמד לה – "רכוש משותף" כגון מחסן, חצר, גג ומקום חניה ומה ההשלכות על אי רכישת ההצמדות בעת רכישת הדירה עצמה.
באופן רגיל, כאשר מוכרים או רוכשים דירה, ברירת המחדל הינה שמוכרים / רוכשים אותה עם כל ההצמדות שנרשמו בדירה עם רישום הבניין כבית משותף. כך, כל הצמדה רשומה בגוף נסח הטאבו ומסומנת באות ובצבע ומוגדר גם השטח הרלוונטי.
למעשה עם רישום הבניין כבית משותף מאושר, תשריט בית משותף וניתן צו על ידי רשם המקרקעין בו רשומה טבלה של כל הדירות בבניין, גודלן, הקומה שבהן הן נמצאות וכן כל ההצמדות לכל דירה.
לאחר שתשריט זה אושר, ניתן ע"י רשם המקרקעין צו בית משותף בו נקבעת טבלה של כל הדירות בבניין, גודלן, הקומה בהן הן נמצאות וכן את ההצמדות לכל דירה ודירה ע"י הגדרת ההצמדה (חניה, גג, מחסן), גודלה, סימונה והצבע שלה.
אם בכל זאת החלטתם למכור או לרכוש דירה בבית משותף (או דירה מקבלן), מומלץ לרכוש יחד עם הדירה חנייה ומחסן או כל הצמדה אחרת לנכס, ולא לוותר על רכישתם ורישומם על שמכם.
מהם הסיבות ויתרונות לרכישת / מכירת דירה עם "הצמדות"?
חסכון במס – עסקה של רכישת מחסן, או חניה או גג או כל חלק ברכוש המשותף בבניין, אותו רוצים להצמיד לדירה – הינה עסקה שחייבת במס – הן מס שבח והן מס רכישה.
עם זאת, במידה ורוכשים את הדירה עם חניה / מחסן וכיו"ב שכבר צמודים לה – מבחינת רשויות המס רואים הנכסים הצמודים הללו כחלק בלתי נפרד מהדירה וממחיר התמורה שנקבע בהסכם. כלומר – אין צורך לשלם מס בנוסף. כך, רוכש דירה יחידה יהיה פטור מתשלום המס גם על ההצמדות ואילו מוכר שפטור ממס שבח – או שחל עליו מס מופחת לא יידרש לתשלום מס בנוסף רק בשל המכירה.
במידה ותרצו לרכוש מאוחר יותר את המחסן ו/או החניה – תצטרכו לנקוט בהליך מורכב של תיקון מסמכי הבית המשותף שמלווה בהוצאות נכבדות – לעיתים יותר כבדות מעלות הנכס הצמוד עצמו. כאן, תצטרכו כבר סיוע של עו"ד שיכין בקשה לצו תיקון בית משותף, מודד / מהנדס שיכין שרטוט בית משותף מתוקן, אגרות למפקח על הבתים המשותפים, והוצאות רישום סופי של הנכס על הרוכש.
חשוב לזכור – עסקת הנדל"ן הכי מתעתעת הינה כי מכירת או רכישת נכס צמוד בנפרד מהדירה. בניגוד לדעה הרווחת כי מדובר בעניין פשוט ללא עלויות ו/או הוצאות – זוהי עסקה שיכולה לעלות לכם פי עשרות מונים מהרווח שבצידה.
לסיום – כמו בכל עסקת נדל"ן אני ממליצה לא לבצע שום פעולה בנכס אלא בליווי של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין על מנת למנוע הוצאות מיותרות, סיבוכים משפטיים או כל בעיה אחרת שתגרום לכם להפסדים ו/או לעוגמת נפש.
