מהו הפטור הסודי ממס שבח שרבים לא מכירים ואני מגלה אותו רק ללקוחותיי?

עונת הקיץ בעיצומה ושוק הנדל"ן פורח. ובכל זאת, ישנם מוכרים רבים שהם בעלי שתי דירות שאינם מודעים לפטור הסודי ממס שבח שהם יכולים וזכאים לדרוש בהתקיים תנאים מסוימים ובאופן מיידי.

זהו פטור מיוחד וחד פעמי (כלומר, ניתן לניצול פעם אחת בלבד על ידי המוכר בחייו).

יש חשיבות לפטור זה דווקא משום שבסוף שנת 2017 יפקע תוקף הוראת השעה לגבי מס שבח מופחת (חישוב ליניארי) במכירת דירת מגורים מזכה ואז כל מי שירצה למכור דירת מגורים נוספת – יצטרך לשלם מס שבח בחישוב מלא. מדובר בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

עם זאת, חשוב להדגיש כי הפטור הזה מיועד למי שבבעלותו 2 דירות ורוצה למכור את שתיהן כדי לרכוש דירה שלישית חלופית.

מהו הפטור הסודי ממס שבח?

ובכן: סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעי קובע פטור מתשלום מס שבח למי שבבעלותו 2 דירות מגורים מזכות בלבד במכירת 2 הדירות בתנאים הבאים שכולם צריכים להתקיים:

במועד שמכר את דירה א' הייתה לו דירת מגורים מזכה אחת נוספת בלבד – כלומר דירה ב'.
דירה ב' צריכה להימכר תוך 12 חודשים מיום מכירת דירה א' (כלומר אם מכרתי ביום 1.1.18 את דירה א' אני חייבת למכור עד 1.1.19 את דירה ב') בפטור ממס (כדירת מגורים מזכה יחידה).
סכום שווי שתי הדירות (א' + ב') לא עלה על 1,986,000 ₪ (צמוד למדד של יום 1.1.13).
המוכר של שתי הדירות רכש דירה שלישית (דירה ג') בשנה שלפני שמכר את א' כלומר החל מיום 1.1.17 ועד לשנה לאחר המכירה של א' – 1.1.19. כלומר בתקופה של השנה לפני ושנה אחרי מכירת דירה א' המוכר רכש את דירה ג'.
השווי של דירה ג' חייב להיות שווה לסכום של 3/4 משווי הדירות א' ו-ב' יחדיו.

כלומר אם דירה א' שווה 1,000,000 ₪ ודירה ב' שווה 800,000 ₪ – וביחד שווי של 1,800,000 אז שווי דירה ג' חייב להיות לא פחות מ – 1,350,000 ₪.

לכאורה – רק מוכרי דירות "זולות" יחסית יכולים ליהנות מהפטור הזה, אך, יש לי עוד חדשות טובות.

סעיף 49ה (א1) קובע כי אם בכל זאת, יש 2 דירות מגורים מזכות שנמכרות בהפרש של שנה אחת מהשנייה והדירה ג' נרכשת בתקופת הזמן שבין שנה לפני שנמכרה דירה א' ועד שנה אחרי שדירה א' נמכרה – ושווי שתי הדירות שנמכרו ביחד לא עולה על 3,303,000 ₪ (צמוד למדד של יום 1.1.13) עדיין ניתן לקבל פטור ממס שבח לפי התנאים שצוינו לעיל עד לסכום של 1,986,000 ₪.

לגבי היתר –כדאי להתייעץ עם עו"ד.

מדובר בחסכון בתשלום מס שבח של עשרות אלפי שקלים !!!!

מי שקורא את האמור ומכר 2 דירות מגורים בארבע השנים האחרונות ורכש דירה שלישית, כאמור בתנאים שציינתי לעיל – לא להצטער. לא מאוחר לקבל החזר על מס שבח ששולם ביתר. רק דאגו לפנות בהקדם למיצוי זכויותיכם.

לפני שמוכרים שתי דירות – עצרו רגע והתייעצו עם עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן וקבלו חוות דעת לעניין תכנון המס לתשלום ומהי החלופה שתחסוך לכם כסף רב.